제주변호사 농지 불법 전용과 형사 책임 작성일 : 2026-10-29 조회수 : 15

허가 없이 농지를 카페나 주차장, 창고 부지로 바꾸어 쓰면 농지법상 무허가 농지전용으로 형사처벌과 원상회복 명령을 함께 받을 수 있다. 제주변호사와 상담하기 전에도 형사 절차와 행정 조치가 어떻게 따로 움직이는지 알아 두면 대응 순서를 정하기 쉽다. 이미 전용한 경우라도 할 수 있는 일이 있다. 농지 전용은 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업 생산 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 농지법은 농지를 전용하려면 원칙적으로 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고, 그 권한은 법령에 따라 관할 행정청이 행사하는 경우가 많다. 다른 법률에 따라 협의를 거친 경우 등은 예외로 다뤄진다. 허가 없이 농지를 전용하면 농지법에 따른 형사처벌 대상이 된다. 법은 무허가 전용에 징역이나 벌금을 정하고 있고, 벌금은 해당 토지의 가액을 기준으로 정해지는 구조여서 땅값이 높은 지역일수록 부담이 커질 수 있다. 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우도 처벌 대상이다. 형사처벌과 별도로 원상회복 명령이 내려진다. 농지법은 허가 없이 전용한 사람에게 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있다고 정하고, 이를 따르지 않으면 행정청이 대집행으로 원상회복을 하고 비용을 징수할 수 있다. 형사 사건이 끝났다고 원상회복 의무가 사라지는 것은 아니다. 제주에서는 개발 수요 때문에 이런 사례가 자주 문제 된다. 관광객을 겨냥한 카페를 밭 한쪽에 짓거나, 숙박시설 손님을 위한 주차장을 농지에 조성하거나, 농산물 보관 용도를 넘어선 창고를 세우는 경우가 대표적이다. 농지에 컨테이너나 조립식 건축물을 두고 영업하는 경우도 전용으로 평가될 수 있다. 농업용 시설과 전용은 구별해야 한다. 경작에 직접 필요한 시설이나 농업인이 일정한 요건을 갖추어 설치하는 농업용 창고 등은 농업 시설로 인정될 여지가 있다. 다만 실제 용도가 판매나 영업, 일반 보관으로 바뀌면 전용으로 판단될 수 있어 사용 실태가 중요하다. 농지취득자격 문제도 함께 따라오는 경우가 많다. 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 받아야 하고 취득 후에는 농업경영에 이용해야 한다. 농사를 짓겠다고 취득한 뒤 다른 용도로 쓰거나 방치하면 처분의무가 부과되고 이행강제금이 문제 될 수 있다. 거짓으로 자격증명을 받았다면 별도 처벌 대상이 된다. 행정 조치와 형사 절차는 서로 다른 기관이 따로 진행한다. 행정 조치는 관할 행정청이 원상회복 명령, 처분의무 통지, 이행강제금 부과 등을 맡고, 형사 절차는 행정청의 고발이나 수사기관의 인지로 경찰과 검찰이 진행한다. 한쪽이 정리되어도 다른 쪽은 계속될 수 있으므로 각각의 흐름을 나란히 관리해야 한다. 이미 전용한 상태라면 먼저 현황을 정확히 파악해야 한다. 어느 부분이 어떤 용도로 쓰이고 있는지, 언제부터 사용했는지, 건축물이 있다면 건축 관련 허가를 받았는지를 정리한다. 토지대장과 지목, 용도지역을 확인하면 사후 허가 가능성이나 원상회복 범위를 가늠하는 출발점이 된다. 원상회복을 신속히 이행하는 것은 현실적인 대응 중 하나다. 구조물을 철거하고 농지 상태로 되돌린 사진과 자료를 남겨 두면 행정 절차에서 추가 조치를 피하는 데 도움이 되고, 형사 절차에서도 양형에 참작될 수 있는 사정이 된다. 철거 전에는 현장 사진으로 이전 상태를 기록해 둔다. 사후 절차의 가능성은 일반론으로만 말할 수 있다. 지역과 용도에 따라 요건을 갖추면 전용 허가를 새로 신청하거나 다른 법률에 따른 개발 허가 절차를 밟을 수 있는 경우도 있지만, 이미 위반한 사실이 있으면 심사가 까다로워질 수 있고 처벌이 없어지는 것도 아니다. 신청 전 관할 행정청 상담으로 가능성부터 확인한다. 흔한 오해는 내 땅에 무엇을 짓든 자유라는 생각이다. 농지는 소유권이 있더라도 용도가 법으로 제한되어 있어 소유자라도 허가 없이 다른 용도로 쓰면 처벌될 수 있다. 임차인이 무단으로 전용했다면 임차인이 행위자로 처벌되고, 소유자도 사정을 알고 허락했다면 함께 책임을 질 수 있다. 준비할 자료는 토지 관련 서류와 사용 경위 자료다. 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서, 농지취득자격증명 발급 서류, 임대차계약서, 시설 설치 시점을 보여 주는 사진과 공사 계약서, 원상회복 이행 사진이 기본이다. 행정청에서 받은 통지서도 함께 정리한다. 상황별로 보면 우선순위가 다르다. 원상회복 명령만 받은 단계라면 기한 안에 이행하거나 이행 계획을 소명하는 것이 먼저이고, 경찰 출석 요구까지 받았다면 사용 경위와 기간을 설명할 자료를 갖추는 것이 중요하다. 임차인이 전용한 경우라면 소유자와 임차인의 관여 정도를 나누어 정리한다. 상담 전에 정리할 질문도 있다. 토지의 지목과 용도지역은 무엇인지, 언제 어떤 시설을 누가 설치했는지, 행정청에서 받은 통지는 무엇인지, 원상회복이 가능한 상태인지, 농지취득자격증명을 받을 때 어떤 계획서를 냈는지를 적어 둔다. 정리하면 제주변호사와 농지 전용 문제를 검토할 때는 형사처벌, 원상회복 명령, 농지취득자격 문제를 나누어 보아야 한다. 무허가 전용은 농지법에 따라 처벌되고, 행정청의 원상회복 명령은 형사 절차와 별도로 진행된다. 신속한 원상회복은 양쪽 절차에서 의미가 있다. 먼저 토지 서류와 현장 사진으로 전용 현황을 정리하고 행정청에서 받은 통지의 기한을 확인하는 것이 좋다. 원상회복이 가능하다면 이행 계획을 세워 자료를 남기고, 사후 허가 가능성은 관할 행정청에 확인한 뒤 수사 절차에 대비한 설명 자료를 함께 준비하면 된다..

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