보증금반환소송 공제 다툼과 원상회복 범위 작성일 : 2026-10-06 조회수 : 65

보증금반환소송에서 가장 치열하게 다투어지는 부분은 보증금 전액을 돌려줘야 하느냐가 아니라 얼마를 빼고 돌려줘야 하느냐인 경우가 많다. 집주인은 각종 비용을 공제하겠다고 주장하고, 세입자는 부당한 공제라고 맞선다. 공제가 어디까지 허용되는지 기준을 알면 분쟁의 상당 부분을 미리 정리할 수 있다. 특히 퇴거 직후 집주인이 내미는 공제 내역서를 그대로 받아들이기 전에, 각 항목이 정당한지 하나씩 따져 볼 필요가 있다. 공제 다툼에서 자주 등장하는 쟁점을 차례로 정리해 본다. 원상회복의 기본 원칙은 세입자가 빌렸을 때의 상태로 돌려놓는 것이다. 다만 여기서 말하는 원래 상태는 새것 그대로를 뜻하지 않는다. 사람이 살면서 자연스럽게 생기는 마모와 노후는 임대료에 이미 반영된 것으로 보아 집주인이 부담하는 것이 원칙이다. 통상적인 사용으로 생긴 흔적과 세입자의 잘못으로 생긴 손상을 구분하는 것이 핵심이다. 햇빛에 바랜 벽지, 가구를 놓았던 자리의 눌림, 오래된 설비의 자연 고장은 통상 손모에 해당하는 경우가 많다. 반면 벽에 낸 큰 구멍, 반려동물로 인한 훼손, 흡연으로 인한 심한 변색처럼 일반적인 사용을 넘어선 손상은 세입자가 책임질 가능성이 크다. 세입자가 설치한 시설물도 쟁점이 된다. 세입자가 집주인 동의 없이 설치한 선반이나 조명, 붙박이 가구는 원칙적으로 철거하고 원래대로 돌려놓아야 한다. 반대로 집주인의 동의를 받아 설치했고 집의 가치를 높인 시설이라면 오히려 비용을 청구할 수 있는지 검토할 여지가 있다. 동의 여부를 증명할 문자나 계약서 특약이 중요한 이유다. 연체된 차임과 관리비, 공과금은 보증금에서 공제할 수 있는 대표적인 항목이다. 다만 집주인이 주장하는 금액이 실제와 맞는지 확인해야 한다. 관리비 고지서와 이체 내역, 공과금 정산서를 대조하면 이미 낸 금액이 중복 공제되는 경우를 찾아낼 수 있다. 수선비를 공제하겠다는 주장에는 증빙을 요구해야 한다. 집주인이 막연한 견적서만 내밀거나 실제 공사를 하지 않았는데 비용을 공제하겠다고 하면, 실제로 지출한 비용과 공사 내역을 제시하라고 요구할 수 있다. 또 손상된 부분만 고치면 되는데 집 전체를 새로 도배하는 비용을 공제하는 것처럼 과도한 경우에는 필요한 범위로 줄여야 한다고 주장할 수 있다. 청소비 공제도 자주 다투어진다. 계약서에 퇴거 시 청소에 관한 특약이 없다면 일상적인 수준으로 정리하고 나간 세입자에게 전문 청소비를 모두 부담시키기는 어렵다. 반대로 쓰레기를 방치하거나 심한 오염을 남겼다면 그에 따른 비용은 공제될 수 있다. 공제 다툼에서 가장 강력한 증거는 입주할 때와 퇴거할 때의 사진과 영상이다. 같은 위치에서 같은 각도로 찍은 기록이 있으면 손상이 언제 생겼는지 명확해진다. 입주 당시 이미 있던 하자를 집주인에게 알린 문자도 세입자를 보호하는 중요한 자료가 된다. 공제할 손상이 있다는 입증 책임은 원칙적으로 이를 주장하는 집주인에게 있다. 세입자는 집주인의 주장이 구체적인 증거로 뒷받침되는지 따져 보고, 증거가 부족하면 공제가 부당하다고 주장하면 된다. 계약서의 원상회복 특약도 먼저 확인해야 한다. 특약에 퇴거 시 도배와 장판 교체를 세입자가 부담한다고 적혀 있다면 원칙적으로 그 약정이 적용된다. 다만 특약이 세입자에게 일방적으로 불리해 법의 취지에 어긋난다면 효력을 다툴 여지가 있으므로 문구를 꼼꼼히 읽어 보아야 한다. 거주 기간도 공제 판단에 영향을 준다. 오래 거주했다면 벽지나 바닥재는 이미 교체 시기가 지났을 수 있어, 새것으로 바꾸는 비용 전부를 세입자에게 부담시키기 어렵다. 반대로 짧게 거주하고 큰 손상을 남겼다면 책임 범위가 넓어질 수 있다. 공제 항목을 두고 집주인과 의견이 갈리면 다툼이 없는 금액부터 먼저 돌려 달라고 요구할 수 있다. 전체 보증금을 붙잡아 두고 일부 항목만 다투는 것은 세입자에게 지나친 부담이 되기 때문이다. 다툼이 없는 부분의 반환을 서면으로 요청해 두면 이후 지연 손해를 따지는 근거도 된다. 퇴거 당일에는 집주인이나 관리인과 함께 집 상태를 확인하는 것이 좋다. 함께 둘러보며 문제를 제기한 부분과 제기하지 않은 부분을 기록해 두면, 나중에 새로운 손상을 주장하는 것을 막을 수 있다. 확인 결과를 문자로 남겨 두는 것도 좋은 방법이다. 보증금반환소송에서 공제 다툼이 예상된다면 소장을 쓸 때부터 반환 청구 금액을 전부로 할지, 일부 공제를 인정하고 나머지를 청구할지 전략을 세워야 한다. 인정할 부분은 인정하고 다툴 부분에 집중하면 재판이 빨라지고 신뢰도 얻을 수 있다. 다음에 이사할 때를 위해서라도 입주 첫날 집 상태를 꼼꼼히 기록하는 습관을 들이자. 그 기록 하나가 몇 달 동안의 분쟁을 막아 주는 경우가 적지 않다. 꼼꼼한 기록이 곧 돌려받을 금액을 지킨다. 임대인 입장에서도 공제 근거를 명확히 남기는 것이 분쟁을 줄이는 길이다. 입주 전 상태 기록과 수리 내역, 실제 지출 영수증을 갖추고 있으면 세입자와 협의할 때도 감정 다툼 없이 합리적인 선에서 정리할 수 있다. 결국 양쪽 모두 기록을 남기는 습관이 소송까지 가지 않고 분쟁을 끝내는 가장 좋은 방법이다..

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