건축 공사대금 미지급 분쟁 대응 작성일 : 2026-10-06 조회수 : 61

건물을 다 지어 놓고도 건축주가 남은 공사대금을 주지 않아 자금난에 빠지는 시공사가 적지 않다. 반대로 건축주는 하자나 공사 지연을 이유로 대금 지급을 미루기도 한다. 이런 분쟁으로 부동산전문변호사를 찾는 시공사와 건축주 모두에게 출발점은 계약서와 공사 기록이다. 공사대금 분쟁의 기본은 도급계약이다. 계약서에 정해진 공사 범위, 대금 액수와 지급 시기, 기성 지급 방식, 준공 기한, 설계 변경 시 처리 방법이 분쟁의 기준이 된다. 계약서가 없거나 내용이 부실하면 견적서와 문자, 이메일 같은 자료로 합의 내용을 재구성해야 한다. 공사가 중간에 멈춘 경우에는 이미 시공한 부분에 대한 대금, 즉 기성고가 쟁점이 된다. 전체 공사 가운데 어느 정도가 완성되었는지를 산정해 그 비율만큼 대금을 청구하는데, 이를 두고 다툼이 크면 법원 감정으로 기성고를 정하게 된다. 추가 공사 대금도 자주 다투어진다. 건축주의 요청으로 설계를 바꾸거나 공사를 추가했는데 별도의 서면 합의가 없었다면 그 대금을 받기 어려워질 수 있다. 추가 공사를 할 때마다 범위와 금액을 서면이나 메시지로 확인받아 두는 습관이 중요하다. 건축주가 대금 지급을 거절하는 가장 흔한 이유는 하자다. 하자가 있으면 건축주는 하자 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 손해배상 채권으로 공사대금과 상계하거나 지급을 거절할 수 있다. 그래서 시공사 입장에서는 하자의 존재와 범위를 정확히 따져야 한다. 하자로 주장되는 부분이 실제로 설계와 다르게 시공된 것인지, 건축주의 사용 과정에서 생긴 것인지, 이미 보수가 이루어졌는지를 구분해야 하며, 다툼이 크면 감정을 통해 정리된다. 공사 지연도 쟁점이 된다. 계약서에 준공 기한과 지체상금이 정해져 있다면 건축주는 지연을 이유로 지체상금을 공제하려 한다. 시공사는 지연의 원인이 건축주의 설계 변경이나 자재 지급 지연, 기상 악화 같은 사정에 있었다면 그 기간을 제외해 달라고 주장할 수 있다. 대금을 받지 못한 시공사가 쓸 수 있는 보전 수단도 있다. 건축주의 재산이나 해당 건물에 가압류를 해 두면 소송 중에 재산이 처분되는 것을 막을 수 있다. 소송에서 이기더라도 회수할 재산이 없으면 의미가 없기 때문이다. 도급받은 공사로 지은 건물에 대해 저당권 설정을 청구할 수 있는 권리도 법에 마련되어 있다. 공사대금 채권을 담보하기 위한 것으로, 건축주가 건물을 다른 사람에게 넘기기 전에 행사해야 효과가 있다. 건물을 점유하고 있는 시공사라면 대금을 받을 때까지 건물을 넘기지 않는 방법이 거론되기도 한다. 다만 점유의 계속성과 적법성 등 요건이 엄격하고 다툼이 많아, 실제로 이 방법에 기댈 수 있는지는 신중하게 따져야 한다. 소송을 제기하기 전에 지급명령을 이용할 수도 있다. 다툼이 크지 않은 사건이라면 비교적 빠르게 집행권원을 얻을 수 있지만, 건축주가 이의를 제기하면 결국 소송으로 넘어간다. 하자나 기성고 다툼이 예상된다면 처음부터 소송을 준비하는 편이 낫다. 하도급 관계라면 구조가 더 복잡하다. 원사업자가 하수급인에게 대금을 주지 않는 경우 일정한 요건에서 발주자가 하수급인에게 직접 대금을 지급하도록 하는 제도가 있어, 하수급인은 이 제도를 활용할 수 있는지 확인해 보아야 한다. 건축주 입장이라면 대금 지급을 무작정 미루는 것보다 하자의 내용과 손해를 구체적으로 정리해 시공사에 통지하는 것이 중요하다. 근거 없이 지급을 거절하면 지연에 따른 손해배상 책임을 질 수 있다. 하자 보수 요청은 서면으로 하고, 사진과 전문가 의견서를 함께 남겨 두는 것이 좋다. 시공사가 보수를 거부하면 다른 업체에 보수를 맡기고 그 비용을 청구하는 방법도 있지만, 보수 전에 하자 상태를 충분히 기록해 두어야 나중에 다툼이 생기지 않는다. 공사 현장의 기록은 양쪽 모두에게 중요하다. 공사 일지, 현장 사진, 자재 반입 기록, 감리 보고서, 회의록은 기성고와 하자, 지연 원인을 판단하는 핵심 자료가 된다. 공사 중에 꾸준히 남겨 두어야 분쟁이 생겼을 때 활용할 수 있다. 공사대금 채권에는 짧은 소멸시효가 적용된다는 점도 기억해야 한다. 시효 기간은 법에서 정하고 있으며 일반 채권보다 짧아서, 대금을 받지 못한 상태로 시간을 보내면 청구할 수 없게 될 수 있다. 분쟁이 길어질수록 양쪽 모두 비용과 시간이 늘어난다. 감정 결과가 나온 뒤에는 그 결과를 바탕으로 조정이나 화해로 마무리하는 경우가 많으므로, 처음부터 협상의 여지를 열어 두는 것도 현명한 선택이다. 분쟁이 시작되었다면 부동산전문변호사와 함께 계약서와 공사 기록을 바탕으로 기성고, 추가 공사, 하자, 지연이라는 쟁점별로 자신의 주장과 상대방의 예상 주장을 정리해 보는 것도 방법이다. 쟁점을 나누어 보면 소송과 협상의 전략이 분명해진다. 공사대금 분쟁은 결국 기록의 싸움이다. 계약 단계에서 범위와 금액을 분명히 하고, 공사 중에 변경 사항과 진행 상황을 꾸준히 기록하며, 분쟁이 생기면 보전 조치와 시효를 놓치지 않는 것이 시공사와 건축주 모두에게 손실을 줄이는 길이라는 점을 기억해 둘 필요가 있다. 기록을 쌓아 두는 쪽이 분쟁의 끝에서 웃는다..

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