남의 토지 위 건물 철거 청구 소송 작성일 : 2026-10-06 조회수 : 59

경매로 토지를 낙찰받았는데 그 위에 다른 사람 소유의 건물이 서 있거나, 오래전 토지를 빌려준 사람이 계약이 끝났는데도 건물을 치우지 않는 경우가 있다. 이런 상황에서 부동산소송변호사를 찾는 토지 소유자들은 건물을 철거하고 땅을 돌려받을 수 있는지, 그 사이의 사용료는 어떻게 되는지를 묻는다. 토지 소유자는 자신의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유한 사람을 상대로 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있다. 건물 소유자가 토지를 사용할 정당한 권리가 없다면 소유권에 기한 방해 배제로서 철거를 구하는 것이다. 핵심은 건물 소유자에게 토지를 사용할 권리가 있느냐다. 지상권이나 임차권 같은 약정 권리가 있는지, 법이 인정하는 법정지상권이 성립하는지를 따져야 한다. 이런 권리가 인정되면 철거 청구는 받아들여지지 않는다. 법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 같은 사람의 소유였다가 저당권 실행이나 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에 성립할 수 있다. 건물이 철거되는 사회적 손실을 막기 위해 건물 소유자에게 토지를 사용할 권리를 인정하는 것이다. 경매로 토지를 낙찰받았다면 이 부분을 가장 먼저 확인해야 한다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 누구 소유였는지, 건물이 언제 지어졌는지에 따라 법정지상권 성립 여부가 갈린다. 건물이 저당권 설정 이후에 지어졌다면 법정지상권이 부정되는 경우가 많다. 법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 철거를 청구할 수 없는 대신 지료를 청구할 수 있다. 지료는 당사자가 협의로 정하고, 협의가 되지 않으면 법원에 지료 결정을 청구할 수 있다. 건물 소유자가 지료를 일정 기간 이상 내지 않으면 지상권 소멸을 청구할 수 있는 길도 있다. 토지 임대차가 끝난 경우에는 다른 쟁점이 생긴다. 건물을 소유할 목적으로 토지를 빌린 임차인은 임대차가 끝났을 때 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 거절하면 건물을 사 달라고 청구할 수 있다. 이것이 건물매수청구권이다. 건물매수청구권이 행사되면 토지 소유자는 건물을 시가로 사들여야 하고, 철거를 구할 수 없다. 그래서 토지 임대차 종료 후 철거 소송을 준비한다면 임차인이 이 권리를 행사할 수 있는 상황인지 먼저 따져야 한다. 임차인의 차임 연체로 계약이 해지된 경우에는 이 권리가 인정되지 않는다. 건물에 건물 소유자가 아닌 다른 사람이 살거나 영업하고 있다면 그 사람을 상대로 퇴거를 청구해야 한다. 건물 철거 판결만으로는 점유자를 내보낼 수 없기 때문에, 소송을 제기할 때 건물 소유자와 점유자를 함께 피고로 삼는 것이 일반적이다. 소송 중에 건물 소유자나 점유자가 바뀌면 판결의 효력이 미치지 않을 수 있다. 이를 막기 위해 소송 전에 건물에 대한 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 중요하다. 철거와 함께 그동안 토지를 사용한 대가도 청구할 수 있다. 권원 없이 토지를 사용한 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구하는 것이다. 금액은 감정을 통해 정해지는 경우가 많다. 건물이 토지 경계를 일부만 넘어 들어온 경우처럼 침범 면적이 작고 철거로 인한 손실이 매우 큰 경우에는 철거 청구가 권리남용으로 제한될 여지도 있다. 다만 이런 예외는 엄격하게 인정되므로 토지 소유자의 이익과 건물 소유자의 손실을 함께 따져 보아야 한다. 건물이 미등기 상태라면 실제 소유자를 확인하는 것부터 쉽지 않다. 건축허가 기록, 건축물대장, 재산세 납부 기록, 실제 건축 경위를 조사해 누가 건물을 원시취득했는지 밝혀야 정확한 피고를 정할 수 있다. 판결을 받은 뒤에도 건물 소유자가 스스로 철거하지 않으면 법원의 허가를 받아 대체집행을 하게 된다. 토지 소유자가 철거 비용을 먼저 부담하고 나중에 건물 소유자에게 청구하는 구조여서, 집행 비용도 미리 고려해야 한다. 건물 안에 남아 있는 물건의 처리도 문제 된다. 집행 과정에서 나온 물건은 정해진 절차에 따라 보관하거나 처리해야 하므로, 임의로 치우거나 폐기하면 오히려 손해배상 책임을 질 수 있다. 철거 대신 협상으로 해결하는 방법도 있다. 건물 소유자에게 건물을 매수하겠다고 제안하거나, 토지를 매도하거나, 일정한 지료를 받고 사용을 허락하는 합의가 소송보다 빠르고 경제적일 수 있다. 토지 소유자 입장에서는 어떤 해결이 가장 이익인지 따져 보아야 한다. 건물이 쓸모가 있다면 매수하는 편이, 토지를 다른 용도로 개발해야 한다면 철거가, 당장 사용 계획이 없다면 지료를 받는 편이 나을 수 있다. 관습법상 법정지상권이 문제 되는 경우도 있다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라졌는데 건물을 철거한다는 특약이 없었다면 건물 소유자에게 토지 사용 권리가 인정될 수 있다. 매매 당시의 계약 내용을 확인해야 하는 이유다. 소송을 준비한다면 부동산소송변호사와 함께 토지와 건물의 소유 이력, 법정지상권과 건물매수청구권 가능성, 점유자 현황, 보전 처분의 필요성을 차례로 정리해 보는 것도 방법이다. 이 항목들이 소송의 성패와 집행 가능성을 함께 좌우한다. 남의 건물이 내 땅 위에 있는 상황은 감정적으로 받아들이기 어렵지만, 법은 건물 소유자의 권리도 함께 고려한다. 상대방에게 토지 사용 권원이 있는지를 먼저 냉정하게 확인하고, 그 결과에 맞춰 철거와 지료, 협상 가운데 현실적인 길을 고르는 것이 토지 소유자에게 가장 이익이 되는 대응이라는 점을 기억해 둘 필요가 있다..

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