보증금반환소송 임대인 사망과 상속인 상대 작성일 : 2026-10-11 조회수 : 62

계약 기간이 끝났는데 집주인이 사망해 보증금을 누구에게 받아야 할지 모르는 상황이라면, 보증금반환소송의 상대를 상속인으로 정해야 한다. 임대인이 사망해도 보증금 반환 의무는 사라지지 않고 상속인에게 넘어가지만, 상속인이 누구인지 확인하는 단계부터 쉽지 않은 경우가 많다. 임대인이 사망하면 임대인의 지위는 상속인에게 승계된다. 임대차 계약은 그대로 유지되고, 계약이 끝나면 상속인이 보증금을 돌려줄 의무를 진다. 그래서 임차인은 계약 종료 의사를 상속인에게 전달해야 한다. 먼저 상속인을 확인해야 한다. 임대인의 가족에게 연락해 상속 관계를 묻는 것이 첫 단계지만, 연락이 닿지 않거나 협조하지 않으면 법적 절차를 통해 확인할 필요가 있다. 소송을 제기하면 법원을 통해 상속인을 확인하는 방법을 이용할 수 있다. 상속인이 여럿인 경우가 많다. 이때 각 상속인이 보증금 전부를 돌려줄 책임을 지는지, 상속분만큼만 책임지는지가 문제 된다. 판례는 임대차 보증금 반환 채무를 불가분 채무로 보는 경향이 있어, 임차인은 상속인 가운데 누구에게든 보증금 전부를 청구할 수 있다고 볼 여지가 있다. 상속인이 상속을 포기하는 경우도 있다. 임대인이 남긴 빚이 재산보다 많으면 상속인들이 상속을 포기해 다음 순위로 상속이 넘어가거나 결국 상속인이 없는 상태가 될 수 있다. 이 경우 임차인은 상속재산 관리인의 선임을 법원에 청구하고, 관리인을 상대로 권리를 행사한다. 한정승인도 자주 등장한다. 상속인이 상속받은 재산의 범위 안에서만 빚을 갚겠다고 하는 제도로, 임차인은 상속재산에서 보증금을 돌려받게 된다. 주된 상속재산이 임대한 그 집이라면 결국 집을 처분한 돈에서 보증금을 받게 되는 구조다. 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 무엇보다 중요하다. 상속 정리가 늦어져 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 권리를 보전해야 한다. 상속 절차 중이라고 해서 이 순서를 건너뛰면 나중에 경매에서 불리해질 수 있다. 계약 종료 의사를 누구에게 전달할지도 고민이다. 상속인을 모두 알 수 없다면 확인된 상속인에게 우선 통지하고, 통지 사실을 기록으로 남겨 둔다. 상속인이 확정되면 나머지 상속인에게도 다시 통지하는 것이 안전하다. 상속인들 사이에서 집을 누가 갖는지 분할 협의가 진행되는 경우도 있다. 협의 결과 한 상속인이 집을 단독으로 상속하면 그 상속인이 임대인 지위를 승계한다. 다만 분할 협의가 끝나기 전에도 임차인은 상속인 전원을 상대로 권리를 행사할 수 있다. 소송에서는 피고를 정확히 특정하는 것이 중요하다. 상속인 일부를 빠뜨리면 판결을 받아도 집행에 어려움이 생길 수 있다. 상속인의 인적 사항을 확인하고, 상속 포기나 한정승인 여부를 법원 기록으로 확인한 뒤 소장을 작성하는 편이 좋다. 전세보증보험에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구하는 것이 빠를 수 있다. 임대인 사망으로 반환이 지연되는 상황도 보험 사고에 해당하는지 약관을 확인하고, 필요한 서류를 갖추어 청구한다. 집이 경매로 넘어가는 경우도 대비한다. 임대인이 남긴 빚 때문에 채권자가 경매를 신청하면 임차인은 배당 절차에서 보증금을 받게 된다. 이때 배당 요구를 기한 안에 하지 않으면 권리를 잃을 수 있으므로 경매 통지를 놓치지 말아야 한다. 상속인이 해외에 있거나 연락을 피하면 송달 문제로 절차가 늦어진다. 주소를 확인하는 절차를 밟고, 그래도 송달이 되지 않으면 공시송달로 재판을 진행할 수 있다. 임대인의 사망 사실을 알게 된 시점부터 기록을 남긴다. 누구에게서 사망 사실을 들었는지, 상속인과 어떤 대화를 나눴는지, 관리비나 수리 문제로 누구와 연락했는지가 이후 절차에서 중요한 자료가 된다. 상속인이 미성년자이거나 연락이 어려운 해외 거주자라면 절차가 더 늘어난다. 미성년 상속인은 법정대리인을 통해 권리 의무가 정리되고, 해외 거주 상속인에게는 송달에 시간이 오래 걸린다. 이런 사정이 있으면 임차권등기명령 같은 보전 조치를 더욱 서둘러야 한다. 관리비와 수리 문제도 함께 정리해야 한다. 임대인이 사망한 뒤 집에 수리가 필요한 문제가 생기면 누구에게 요청해야 할지 막막해진다. 상속인 가운데 연락이 되는 사람에게 서면으로 수리를 요청하고, 급한 수리를 직접 했다면 비용 영수증을 보관해 두어 나중에 정산을 청구한다. 보증금반환소송을 임대인 사망 상황에서 준비할 때는 임대차 계약서, 확정일자와 전입 기록, 등기사항증명서, 상속인과 주고받은 연락 기록, 보증보험 가입 내역을 함께 정리하면 누구를 상대로 어떤 절차를 밟을지 빠르게 판단할 수 있다. 상속인이 상속을 포기했는지가 가장 먼저 확인할 사항이다. 임대인이 사망하면 임차인은 상대가 누구인지조차 불분명한 상황에 놓인다. 그렇더라도 보증금을 돌려받을 권리는 그대로 남아 있다. 권리를 보전하는 조치를 먼저 하고, 상속 관계를 차근차근 확인하는 순서를 지키면 된다. 상속 절차가 길어질수록 임차인의 부담도 커지므로, 계약 종료가 다가오면 미리 움직이는 것이 좋다. 임대인의 사망은 임차인이 통제할 수 없는 일이지만, 그 뒤의 대응은 임차인이 선택할 수 있다. 권리 보전과 상속인 확인을 동시에 진행하는 것이 핵심이다..

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