부동산변호사 위반건축물 매수 뒤 이행강제금 작성일 : 2026-10-28 조회수 : 2

산 건물이 위반건축물이라면, 부동산변호사들이 먼저 설명하는 것은 이행강제금이 소유자에게 부과되므로 매수인이 그 부담을 이어받을 수 있다는 점이다. 건축물대장에 위반 표시가 있는 상태로 소유권을 넘겨받으면 시정할 때까지 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있다. 매도인에게 책임을 물을 수 있는지는 계약 내용과 사정에 따라 달라진다. 위반건축물이란 건축법을 어기고 지은 건물이나 허가 없이 증축, 용도변경한 부분이 있는 건물을 말한다. 옥상에 방을 들이거나 발코니를 넓히고, 근린생활시설을 주거로 바꾸어 쓰는 경우가 대표적이다. 적발되면 건축물대장 표제부에 위반건축물이라는 표시가 붙는다. 지방자치단체는 먼저 시정명령을 내린다. 위반 사실을 확인하면 건축주나 소유자에게 기간을 정해 원상복구 등 시정을 명하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과한다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과할 수 있도록 정해져 있어 시간이 지날수록 부담이 커진다. 자주 하는 오해는 위반은 전 소유자가 했으니 나와 상관없다는 생각이다. 실제로 이행강제금은 현재 소유자에게 부과되는 구조여서, 소유권을 넘겨받은 매수인이 시정 의무와 이행강제금 부담을 함께 지게 된다. 매수 전 위반 사실을 몰랐다는 사정만으로는 부과를 피하기 어렵다. 위반 표시는 다른 불이익도 낳는다. 위반건축물로 등재되면 용도변경이나 증축 허가가 제한되고, 영업 신고가 받아들여지지 않는 업종이 있다. 임차인을 구할 때도 영향을 받을 수 있어, 단순히 이행강제금만의 문제가 아니라는 점을 알아야 한다. 계약 전 확인이 가장 중요하다. 건축물대장을 떼어 위반건축물 표시가 있는지 확인하고, 현장의 구조가 대장의 면적과 용도와 일치하는지 살핀다. 옥상, 발코니, 다락, 주차장처럼 불법 증축이 흔한 공간은 직접 올라가 보는 것이 좋다. 중개사의 확인설명서도 살펴볼 자료다. 공인중개사는 건축물대장상 위반 여부를 확인해 설명하도록 되어 있다. 설명을 듣지 못했다면 확인설명서에 어떻게 기재되었는지 보고, 누락이 있다면 중개사에게 손해배상을 청구할 여지가 있다. 매도인의 하자담보책임을 검토한다. 매매 목적물에 하자가 있고 매수인이 이를 알지 못했다면 민법상 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다. 위반 부분 때문에 계약 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약 해제를, 그 정도가 아니라면 손해배상을 청구하는 구조다. 이 권리에는 행사 기간이 있어 하자를 안 뒤 서둘러야 한다. 매도인이 위반 사실을 숨겼다면 다른 주장도 가능하다. 매도인이 알면서 알리지 않았다면 사기에 의한 취소나 계약상 고지의무 위반에 따른 손해배상을 주장할 여지가 있다. 매도인과 주고받은 문자, 매물 광고 내용, 중개사의 진술이 증거가 된다. 계약서 특약으로 위험을 나눌 수 있다. 잔금 전까지 매도인이 위반 부분을 시정하고 위반 표시를 해소한다거나, 잔금일 이전 사유로 부과되는 이행강제금은 매도인이 부담한다는 문구를 넣는 방식이다. 시정이 안 되면 매수인이 해제할 수 있다는 조항도 함께 두면 좋다. 이미 매수했다면 시정과 양성화 가능성을 검토한다. 위반 부분을 철거해 원상복구하면 위반 표시를 없앨 수 있다. 일정한 요건을 갖춘 건물에 대해 특례법으로 양성화를 허용했던 시기도 있었지만, 현재 적용 가능한 제도가 있는지는 지방자치단체 건축 부서에 확인해야 한다. 이행강제금 처분을 다툴 방법도 있다. 부과 처분에 위법이 있다고 보면 이의 제기나 행정심판, 행정소송을 검토할 수 있다. 다만 위반 사실 자체가 분명하면 다투기 어려운 경우가 많아, 시정 계획을 세워 담당 부서와 협의하는 편이 현실적인 경우도 있다. 준비할 자료를 정리하면 다음과 같다. 매매계약서와 특약, 건축물대장, 시정명령서와 이행강제금 부과 통지서, 중개대상물 확인설명서, 매물 광고 화면, 현장 사진, 매도인과의 대화 기록이 기본이다. 부과 통지를 받은 날짜도 기록해 둔다. 상황별 차이도 짚어 둔다. 매수 전에 이미 시정명령이 나와 있었다면 매도인이 그 사실을 알았을 가능성이 높아 책임을 묻기 쉬워진다. 반대로 매수 후 새로 적발되었다면 위반이 언제 생겼는지를 밝히는 것이 쟁점이 된다. 임대 중인 건물이라면 임차인과의 관계도 살펴야 한다. 불법 증축된 공간을 임차인이 쓰고 있다면 원상복구를 위해 임차인의 협조가 필요하고, 그 과정에서 계약 조정 문제가 생길 수 있다. 매수 전에 임대차 현황과 위반 부분의 사용 상태를 함께 확인해 두면 좋다. 잔금 전에 위반 사실을 알게 된 경우는 대응이 비교적 쉽다. 매도인에게 시정을 요구하고, 응하지 않으면 계약 내용에 따라 해제나 대금 조정을 협의할 수 있다. 다만 일방적으로 잔금을 미루면 매수인이 계약을 어긴 것으로 다투어질 수 있으므로 근거를 갖추고 서면으로 진행해야 한다. 시정 비용이 얼마나 들지도 미리 따져 본다. 철거와 원상복구에는 공사비가 들고, 그 기간 동안 공간을 쓰지 못하는 손실도 생긴다. 이런 비용을 계약 단계에서 대금에 반영하거나 매도인 부담으로 정해 두면 이후 분쟁을 줄일 수 있다. 부동산변호사의 관점에서 정리하면, 위반건축물을 매수하면 이행강제금과 시정 의무가 새 소유자에게 넘어오므로 계약 전 건축물대장 확인과 특약이 효과적인 대비다. 이미 샀다면 하자담보책임과 양성화 가능성을 함께 검토해야 한다. 상담 전에 정리할 질문이 있다. 위반 표시가 언제 붙었는지, 계약 당시 누가 무엇을 설명했는지, 특약에 위반건축물 관련 문구가 있는지, 시정에 드는 비용과 기간이 어느 정도인지를 정리해 두면 대응 방향을 정하기 쉽다. 마지막으로 할 일은 지방자치단체 건축 부서에 위반 내용과 시정 방법을 확인하고, 매도인과 중개사에게 서면으로 책임을 묻는 것이다. 시정 기간을 놓치지 않도록 일정을 관리하는 것도 함께 챙겨야 한다..

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