재산상속 미등기 건물과 무허가 주택 작성일 : 2026-10-23 조회수 : 3

부모가 오래 살던 집이 등기부에 올라 있지 않거나, 시골 땅 위에 허가 없이 지은 창고와 주택이 남아 있는 경우가 적지 않다. 재산상속 과정에서 이런 미등기 건물과 무허가 건물은 존재는 분명한데 서류로 증명하기 어려워 가족을 곤란하게 만든다. 어떻게 확인하고 정리해야 하는지 살펴본다. 먼저 미등기 건물과 무허가 건물을 구분해야 한다. 미등기 건물은 허가를 받아 지었지만 등기를 하지 않은 건물로, 건축물대장은 있는 경우가 많다. 무허가 건물은 처음부터 허가 없이 지어진 건물이어서 건축물대장 자체가 없는 경우가 대부분이다. 미등기 건물이라도 소유권이 없는 것은 아니다. 건물을 지은 사람은 등기 없이도 소유권을 가지며, 그 사람이 세상을 떠나면 그 소유권도 가족에게 넘어간다. 다만 등기가 없으므로 다른 사람에게 팔거나 담보로 쓰려면 먼저 등기를 해야 한다. 건축물대장이 있는 미등기 건물은 물려받은 사람 명의로 소유권 보존등기를 하는 방식으로 정리할 수 있다. 대장에 고인이 소유자로 올라 있다면 가족관계 서류와 분할 협의서를 갖추어 등기를 신청하는 것이 일반적이다. 건축물대장의 소유자가 고인이 아니라 다른 사람으로 되어 있다면 문제가 복잡해진다. 오래전 건물을 사고팔면서 대장을 정리하지 않은 경우인데, 이때는 거래 사실을 증명할 자료를 찾아야 하고, 경우에 따라 소송으로 소유권을 확인받아야 할 수도 있다. 무허가 건물은 등기를 할 수 없다는 점이 가장 큰 차이다. 대장이 없으니 등기부를 만들 근거가 없고, 법적으로 소유권을 증명하는 서류가 마땅치 않다. 그래서 다른 자료로 고인이 그 건물의 주인이었다는 사실을 보여 주어야 한다. 무허가 건물의 소유를 보여 주는 자료로는 재산세 부과 기록, 일부 지방자치단체가 관리하는 무허가 건물 관련 대장, 전기와 수도 사용 기록, 건축 당시의 공사 자료 등이 있다. 이런 자료를 모아 두면 가족 사이의 분할과 이후 처분 과정에서 근거가 된다. 분할 협의서에는 이런 건물도 빠짐없이 적어야 한다. 등기부에 없다는 이유로 협의서에서 빠뜨리면 나중에 누구의 몫인지를 두고 다툼이 생긴다. 건물의 위치와 구조, 용도를 구체적으로 적어 대상을 특정해 두는 것이 좋다. 무허가 건물에는 행정상의 위험도 따른다. 위법한 건축물로 분류되면 철거 명령이나 이행강제금 부과 같은 조치를 받을 수 있고, 이 부담은 건물을 물려받은 사람에게 이어진다. 물려받기 전에 관할 관청의 조치 이력이 있는지 확인하는 것이 좋다. 양성화 절차를 검토할 수 있는 경우도 있다. 일정한 요건을 갖춘 무허가 건물은 법에서 정한 절차를 거쳐 합법적인 건물로 인정받을 수 있는 경우가 있으므로, 관할 관청에 가능 여부를 문의해 볼 만하다. 다만 요건과 시기는 제도에 따라 다르다. 건물과 땅의 주인이 다른 경우도 많다. 남의 땅 위에 고인이 지은 건물이라면 땅 주인과의 관계를 정리해야 한다. 토지 사용에 관한 계약이 있었는지, 사용료를 내 왔는지를 확인하지 않으면 건물을 물려받아도 계속 사용하기 어려울 수 있다. 반대로 고인의 땅 위에 다른 사람이 지은 무허가 건물이 있는 경우도 있다. 이때는 그 건물의 소유자와 토지 사용 관계를 정리해야 땅을 온전히 활용할 수 있다. 오래된 관계일수록 사실관계를 정리하는 데 시간이 걸린다. 이런 건물의 가치를 정하는 것도 어렵다. 등기가 없고 처분이 제한되는 만큼 시장에서의 가치가 낮게 평가되는 경우가 많다. 가족 사이에 공정하게 나누려면 이런 제약을 고려해 다른 재산과 균형을 맞춰야 한다. 세금 신고에서도 빠뜨리지 않아야 한다. 등기가 없다고 재산에서 제외되는 것은 아니므로, 물려받은 재산을 신고할 때 이런 건물도 포함해야 한다. 나중에 누락이 드러나면 추가 부담이 생길 수 있다. 건물을 계속 사용할 계획이라면 안전 점검도 필요하다. 오래된 무허가 건물은 구조적으로 취약한 경우가 많아, 사람이 살거나 창고로 쓰려면 상태를 먼저 확인하는 것이 좋다. 정리할 자료는 시간이 지날수록 찾기 어려워진다. 고인을 기억하는 이웃의 진술, 오래된 영수증과 사진은 건물의 내력을 보여 주는 귀한 자료이므로, 재산을 정리하기 시작할 때 서둘러 모아 두는 것이 좋다. 건물을 처분하려 할 때 문제가 드러나는 경우가 많다. 미등기 건물은 등기를 먼저 해야 팔 수 있고, 무허가 건물은 사려는 사람이 위험을 우려해 거래를 꺼린다. 처분 계획이 있다면 정리 절차와 비용을 미리 따져 두는 것이 좋다. 재산상속에서 미등기 건물과 무허가 건물은 존재를 증명하는 일부터 시작해야 하는 재산이다. 건축물대장 유무로 정리 방법이 갈리고, 무허가 건물은 철거 위험과 토지 관계까지 함께 살펴야 한다. 분할 협의서에 빠짐없이 적고 관할 관청에 현황을 확인하는 것이 기본이다. 가족 가운데 그 건물에 실제로 살고 있는 사람이 있다면 거주 문제를 함께 정리해야 한다. 누가 계속 살지, 사용 대가를 어떻게 할지 정하지 않으면 다른 가족과의 갈등으로 이어지기 쉽다. 정리 과정이 길어질 것으로 보인다면 가족 사이에 관리 책임자를 정해 두는 것이 좋다. 세금 고지서 수령, 관청 연락, 건물 관리를 한 사람이 맡으면 절차가 흐트러지지 않는다. 정리하면 미등기 건물은 보존등기로 정리할 길이 있지만 무허가 건물은 등기가 불가능해 다른 자료로 소유를 보여 주어야 한다. 행정상 위험과 토지 관계를 함께 점검해야 물려받은 뒤의 부담을 줄일 수 있다. 서류에 없는 재산일수록 가족의 기억과 기록이 중요해진다. 부모 세대가 남긴 흔적을 꼼꼼히 모으는 일이 분쟁 없는 정리의 바탕이 된다..

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