부동산전문변호사 토지 지하 매설물 사용료 작성일 : 2026-10-21 조회수 : 3

내 땅 밑으로 상수도관이나 통신선, 가스관이 지나가고 있다는 사실을 건축을 준비하다 처음 알게 되는 경우가 있다. 부동산전문변호사가 이런 사건을 보면 먼저 그 시설이 언제, 누구의 동의로 묻혔는지를 확인한다. 소유자의 동의 없이 남의 토지 지하를 사용했다면 사용료를 청구하거나 이설을 요구할 수 있는 길이 열리기 때문이다. 이 글은 토지 지하 매설물을 둘러싼 권리와 대응 방법을 정리한다. 토지 소유권은 지표면뿐 아니라 정당한 이익이 있는 범위에서 지하와 공중에도 미친다. 그래서 다른 사람이 소유자의 허락 없이 지하에 시설을 묻어 사용하고 있다면 소유권을 침해한 것이 된다. 문제가 되는 시설은 다양하다. 지자체의 상하수도관, 공사나 기업이 설치한 가스관과 송전선, 통신 회사의 케이블, 이웃 건물의 배관 등이 대표적이다. 가장 먼저 할 일은 시설의 정확한 위치와 관리 주체를 확인하는 것이다. 지하 시설물 정보를 조회하거나 탐사와 측량을 통해 시설이 실제로 내 토지를 지나가는지, 어느 범위를 차지하는지 밝혀야 한다. 관리 주체가 확인되면 설치 경위를 물어볼 수 있다. 과거 소유자의 동의를 받았는지, 지상권이나 사용 계약 같은 권리가 설정되어 있는지에 따라 대응이 달라진다. 권리 없이 설치된 시설이라면 소유자는 그동안 토지를 사용한 대가를 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있다. 사용료는 대개 그 토지 부분의 임대료 상당액을 기준으로 감정을 통해 정해진다. 다만 과거의 사용료 전부를 청구할 수 있는 것은 아니다. 부당이득 반환 청구권에도 법에서 정한 소멸시효가 있어, 오래전 기간의 사용료는 청구하기 어려울 수 있다. 앞으로의 사용에 대해서는 시설을 옮기거나 철거해 달라고 요구할 수 있다. 그러나 공공시설처럼 이설이 매우 어렵고 공익성이 큰 경우에는 철거 청구가 권리남용으로 제한될 수 있어, 사용료 청구나 권리 설정 협의로 정리하는 경우가 많다. 관리 주체와 협의해 지하 일부에 대한 사용 권리를 설정하는 방법도 있다. 지하의 일정 범위만 사용하도록 권리를 정하면 지상 이용에 지장을 줄이면서 정당한 대가를 받을 수 있다. 토지를 산 사람이라면 매수 당시 매설 사실을 알았는지가 쟁점이 되기도 한다. 시설이 있다는 사실을 알고 그만큼 낮은 가격에 샀다면 사용료 청구가 제한될 수 있다는 주장이 나올 수 있으므로 매수 경위를 정리해 두어야 한다. 오랫동안 시설이 묻혀 있었다는 이유로 관리 주체가 권리를 취득했다고 주장하는 경우도 있다. 이런 주장이 인정되려면 엄격한 요건이 필요하므로, 설치 시점과 점유 형태를 따져 반박할 수 있다. 건축이나 개발을 앞두고 있다면 대응을 서둘러야 한다. 매설물 때문에 설계를 바꾸거나 공사가 지연되면 손해가 커지므로, 관리 주체에 이설 일정과 비용 부담을 미리 협의해야 한다. 이설 비용을 누가 부담할지도 다툼이 된다. 권리 없이 설치한 쪽이 원칙적으로 비용을 부담해야 하지만, 설치 당시의 동의 여부나 관련 법령에 따라 판단이 달라질 수 있다. 증거로는 시설 위치를 보여 주는 측량 성과, 지하 시설물 조회 결과, 토지 등기부와 과거 소유 이력, 관리 주체와 주고받은 공문이 필요하다. 관리 주체가 공공기관이라면 공문으로 정식 요청하는 것이 좋다. 답변을 문서로 받아 두면 이후 소송이나 협의에서 근거가 된다. 매설된 시설이 오래되어 누수나 가스 누출 같은 위험이 생기는 경우도 있다. 이런 위험이 있다면 관리 주체에 점검과 보수를 요청할 수 있고, 시설로 인해 토지나 건물에 손해가 생겼다면 별도의 배상을 청구할 수 있다. 이웃 건물의 배관이나 정화조 시설이 내 땅을 지나가는 경우도 흔하다. 공공시설이 아닌 개인 시설이라면 철거나 이설을 요구하기가 비교적 수월하지만, 오래된 시설이라면 설치 당시의 합의를 먼저 확인해야 한다. 토지 위로 지나가는 전선이나 공중 시설도 비슷한 문제를 낳는다. 지하든 공중이든 소유권이 미치는 범위에서 시설을 설치하려면 권리가 필요하므로, 같은 원리로 대응할 수 있다. 사용료 청구 소송에서는 시설이 차지하는 면적과 그 땅을 이용할 가치가 핵심 쟁점이 된다. 지하 깊숙이 묻힌 시설이라면 지상 이용에 지장이 적다는 이유로 사용료가 낮게 산정될 수 있으므로 실제 지장을 구체적으로 보여 주어야 한다. 관리 주체가 시설의 존재를 인정하면서도 협의에 응하지 않는다면 감정 신청과 소송으로 나아가야 한다. 이때 측량과 감정에 드는 비용과 기간을 미리 계산해 두는 것이 좋다. 부동산전문변호사와 함께 시설의 성격과 권리 관계를 먼저 정리하면 사용료 청구와 이설 요구 가운데 어떤 방향이 현실적인지 판단할 수 있다. 토지를 상속받거나 매수한 뒤 처음 매설물을 발견했다면 이전 소유자가 어떤 협의를 했는지도 확인해야 한다. 이전 소유자가 사용을 허락했다면 그 합의가 새 소유자에게 미치는지가 쟁점이 된다. 매설물 문제는 이웃이나 공공기관과의 관계가 얽혀 있어 감정적으로 대응하기 쉽다. 그러나 측량 자료와 공문을 바탕으로 차분하게 협의하는 편이 결과적으로 빠른 해결로 이어진다. 협의가 이루어지면 사용 범위와 대가, 이설 조건을 문서로 남겨야 한다. 토지를 팔 때 이 문서가 매수인에게 중요한 정보가 된다. 토지 지하는 눈에 보이지 않아 오랫동안 방치되기 쉽다. 매매나 개발을 앞두고 있다면 지하 시설 현황을 미리 확인하는 습관이 분쟁을 예방한다. 결국 내 땅을 온전히 쓰기 위해서는 땅 위뿐 아니라 땅 아래의 권리까지 살펴야 한다..

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