상가분양사기 테마 상가 공동 운영 약정 작성일 : 2026-10-20 조회수 : 4

대형 쇼핑몰 형태로 지어진 테마 상가를 분양받으면서 운영사가 상가 전체를 맡아 운영하고 수익을 나누어 준다는 약정을 믿었다가 상가분양사기를 의심하게 되는 분양자가 적지 않다. 의류나 전자제품, 식당가처럼 하나의 주제로 꾸민 테마 상가는 개별 점포가 아니라 상가 전체가 활성화되어야 수익이 나는 구조다. 그래서 공동 운영 약정이 지켜지지 않으면 분양자 모두가 함께 손실을 입는다. 테마 상가 분양의 특징은 점포가 작게 나뉘어 있다는 점이다. 분양자는 작은 구획을 소유하지만 직접 영업하기보다 운영사에 맡겨 임대료나 수익 배분을 받는 것을 기대한다. 분양 측은 전문 운영사가 브랜드를 유치하고 상가를 활성화해 안정적인 수익을 주겠다고 설명한다. 문제는 운영사가 약속을 지키지 못하거나 처음부터 지킬 생각이 없었던 경우다. 개장 초기에는 행사와 할인으로 손님을 모으지만 곧 상권이 침체되고, 입점했던 브랜드가 차례로 빠져나간다. 운영사는 수익 배분을 미루다 결국 운영을 포기하고, 분양자들은 텅 빈 점포만 떠안게 된다. 분쟁의 출발점은 운영 약정의 내용이다. 운영사가 무엇을 해야 하는지, 수익을 어떤 기준으로 나누는지, 약속한 수익이 나지 않으면 어떻게 하는지, 운영 기간이 끝나면 어떻게 되는지가 약정서에 구체적으로 적혀 있어야 한다. 약정서가 모호하면 운영사가 책임을 피하기 쉽다. 약정의 당사자도 확인해야 한다. 분양 계약은 시행사와 맺었는데 운영 약정은 별도의 운영사와 맺은 경우가 많다. 운영사가 자본금이 적은 별도 법인이라면 약정을 지키지 못했을 때 책임을 물어도 회수할 재산이 없을 수 있다. 시행사와 운영사가 어떤 관계인지가 중요한 쟁점이 된다. 분양 당시의 설명과 실제 운영을 비교해 보면 사기의 정황이 드러나기도 한다. 이미 유명 브랜드의 입점이 확정되었다고 했는데 실제로는 협의조차 없었거나, 예상 수익표가 근거 없이 만들어졌거나, 운영사가 같은 방식으로 다른 상가에서도 실패한 전력이 있었다면 처음부터 지킬 수 없는 약속이었다고 볼 여지가 크다. 분양자들이 함께 대응하는 것이 특히 중요하다. 테마 상가는 분양자가 매우 많은 경우도 있어, 개별적으로 대응하면 힘이 분산된다. 분양자들이 관리단을 구성해 운영사와 협상하거나, 공동으로 소송을 진행하면 비용과 증거 수집 면에서 유리하다. 관리단의 역할도 알아 두어야 한다. 집합 건물의 구분 소유자들은 관리단을 구성해 건물 관리와 운영에 관한 결정을 내릴 수 있다. 운영사가 약정을 어겼다면 관리단 결의로 운영사를 교체하거나 새로운 운영 방식을 정할 수 있다. 다만 결의 요건을 지켜야 하므로 절차를 꼼꼼히 확인해야 한다. 법적 대응으로는 운영 약정 위반에 따른 손해배상 청구, 분양 계약의 취소나 해제, 분양 측의 거짓 설명을 이유로 한 형사 고소가 있다. 운영사가 처음부터 운영 능력이 없음을 알면서 약정을 맺고 분양을 유도했다면 사기 책임을 물을 수 있다. 분양 대금의 흐름도 살펴볼 필요가 있다. 시행사가 분양 대금을 받아 운영사에 넘기지 않거나, 운영 자금으로 쓰겠다던 돈을 다른 사업에 썼다면 그 경위가 책임 판단에 영향을 준다. 운영사가 바뀌는 과정에서 문제가 생기기도 한다. 처음 운영사가 물러나고 새 운영사가 들어오면서 기존 약정을 승계하지 않겠다고 하거나, 분양자에게 불리한 새 약정을 요구하는 경우다. 이때 기존 약정의 효력이 새 운영사에도 미치는지, 관리단 결의로 어떤 조건을 정할 수 있는지가 쟁점이 된다. 점포를 직접 운영해 보려는 분양자도 있지만, 테마 상가는 개별 점포만 문을 열어서는 손님을 모으기 어렵다. 상가 전체의 운영 방향이 정해지지 않은 상태에서 혼자 영업을 시작하면 관리비 부담만 커질 수 있으므로, 다른 분양자들과 운영 방향을 함께 정하는 것이 먼저다. 관리비 문제도 함께 따라온다. 상가가 활성화되지 않아 수익이 없는데도 관리비는 계속 부과되고, 운영사가 관리비를 어디에 썼는지 공개하지 않는 경우가 있다. 분양자들은 관리비 사용 내역의 공개를 요구할 수 있고, 부당하게 쓰였다면 그 책임을 함께 물을 수 있다. 분양 광고에서 내세운 주변 개발 계획이 무산된 경우도 테마 상가에 큰 영향을 준다. 대형 시설이 들어선다거나 교통망이 생긴다는 설명을 믿고 분양받았는데 계획이 취소되었다면, 그 계획이 분양 당시 이미 불확실했다는 점을 분양 측이 알았는지가 쟁점이 된다. 상가분양사기 여부를 판단할 때 테마 상가의 핵심은 공동 운영 약정이 실제로 이행될 수 있는 약속이었느냐다. 분양 전에 운영사의 실적과 경영 상태, 약정의 구체적인 내용을 확인하는 것이 가장 확실한 예방책이다. 이미 분양받았다면 혼자 고민하기보다 다른 분양자들과 연락해 정보를 모으는 것부터 시작하자. 분양자 모임의 연락망을 만들고 운영사와 주고받은 공문을 함께 보관하면 이후 협상과 소송에서 큰 힘이 된다. 혼자 결정하기 어려운 문제일수록 함께 움직이는 편이 결과적으로 낫다. 운영사와 나눈 회의록과 공지문도 버리지 말고 모아 두자. 기록이 쌓이면 대응의 선택지도 넓어진다..

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