부동산전문변호사 공사 지연과 지체상금 청구 작성일 : 2026-10-11 조회수 : 4

공사를 맡긴 건물이 약속한 날짜에 완공되지 않아 입주와 영업이 늦어지면, 건축주는 부동산전문변호사에게 지체상금을 청구할 수 있는지 묻게 된다. 지체상금은 도급 계약에서 공사가 늦어질 때 수급인이 도급인에게 지급하기로 미리 정해 둔 손해배상이다. 지체상금은 대개 계약서에 일정한 기준으로 정해져 있다. 공사가 늦어진 기간에 비례해 금액이 늘어나는 구조가 일반적이며, 법적으로는 손해배상액의 예정으로 본다. 그래서 도급인은 실제 손해가 얼마인지 일일이 증명하지 않아도 약정한 기준에 따라 청구할 수 있다는 장점이 있다. 청구하려면 먼저 계약서에 지체상금 조항이 있는지, 기준과 기간 계산 방법이 어떻게 정해져 있는지 확인한다. 조항이 없다면 지체상금 대신 실제로 입은 손해를 증명해 배상을 청구해야 하므로 준비할 자료가 달라진다. 지체가 시작된 시점을 정하는 것이 중요하다. 계약서의 준공 예정일이 기준이 되지만, 공사 중에 설계 변경이나 추가 공사로 준공일이 연장되었다면 바뀐 날짜가 기준이 된다. 공사 중 주고받은 변경 합의서와 회의록을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유다. 지체가 끝난 시점도 다툼이 된다. 원칙적으로 공사를 완성해 인도한 날까지 계산하지만, 계약이 중간에 해제되었다면 해제 시점이나 다른 업체가 공사를 마칠 수 있었던 시점이 기준이 될 수 있다. 사안마다 판단이 달라 사실관계를 정확히 정리해야 한다. 수급인은 지체가 자신의 책임이 아니라고 주장하는 경우가 많다. 도급인이 설계를 자주 바꾸었거나 공사 대금을 제때 지급하지 않았거나 자재를 직접 공급하기로 해 놓고 늦췄다면, 그로 인한 지연은 수급인의 책임에서 빠질 수 있다. 천재지변처럼 누구의 책임도 아닌 사유도 마찬가지다. 그래서 도급인 쪽에서도 자신의 협력 의무를 다했다는 자료를 갖추어야 한다. 대금 지급 내역, 설계 변경 요청 기록, 현장 지시 내용을 정리해 지연의 원인이 수급인에게 있다는 점을 보여 주어야 한다. 지체상금이 지나치게 많다고 판단되면 법원이 줄일 수 있다. 손해배상액의 예정이 부당하게 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있기 때문이다. 공사 규모와 지연의 경위, 도급인이 실제로 입은 손해 등을 고려해 판단하므로, 약정한 금액 전부가 그대로 인정된다고 단정하기 어렵다. 지체상금과 공사 대금의 관계도 정리해야 한다. 도급인이 남은 공사 대금을 지급하지 않고 지체상금과 상계하겠다고 주장하는 경우가 많다. 상계가 가능하려면 지체상금 채권이 확정되어 있어야 하므로, 계산 근거를 서면으로 수급인에게 통지해 두는 것이 좋다. 실제 손해가 지체상금보다 훨씬 큰 경우도 있다. 영업 개시가 늦어져 큰 손실을 입었다면 지체상금 외에 추가 손해를 청구할 수 있는지가 쟁점이 된다. 원칙적으로 손해배상액을 예정했다면 그 금액을 넘는 청구는 제한되므로, 계약서에 별도의 약정이 있는지 확인해야 한다. 공사 지연이 길어져 계약을 해제하고 다른 업체에 맡기려는 경우도 있다. 이때는 해제의 요건을 갖추었는지, 해제 통지를 제대로 했는지가 중요하다. 성급하게 해제했다가 해제가 부적법하다고 판단되면 오히려 도급인이 책임을 질 수 있다. 현장 기록은 처음부터 쌓아 두어야 한다. 공정표와 실제 진행 상황을 비교한 기록, 현장 사진, 감리 보고서, 공사 일지는 지연의 원인과 정도를 보여 주는 핵심 자료다. 분쟁이 생긴 뒤에 모으려 하면 이미 사라진 자료가 많다. 수급인이 하도급 업체에 대금을 주지 않아 공사가 멈추는 경우도 흔하다. 이 경우 도급인이 하도급 업체에 직접 대금을 지급해야 하는지, 그 금액을 원래 공사 대금에서 뺄 수 있는지가 별도의 쟁점이 된다. 준공 후 하자가 발견되면 지체상금과 하자 보수 문제가 함께 다투어진다. 두 문제는 근거와 계산 방식이 다르므로 각각 정리해 청구해야 하고, 하자 보수 비용을 지체상금에 섞어 청구하지 않도록 주의한다. 도급인이 공사 중에 지연을 문제 삼지 않고 넘어갔다면 나중에 지체상금을 청구하기 어려워질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 지연이 시작되면 그 사실과 원인을 서면으로 수급인에게 알리고, 지체상금을 청구할 권리를 유보한다는 뜻을 분명히 밝혀 두는 것이 좋다. 부동산전문변호사와 상담할 때는 도급 계약서, 공정표, 설계 변경 합의서, 대금 지급 내역, 현장 사진과 감리 보고서, 수급인과 주고받은 공문을 함께 가져가면 지연의 책임이 누구에게 있는지, 지체상금을 얼마나 청구할 수 있는지 가늠할 수 있다. 준공일 변경 합의가 있었는지가 가장 먼저 확인할 사항이다. 지체상금은 계약서 조항 하나로 청구할 수 있는 간편한 제도처럼 보이지만, 실제로는 지연의 원인과 기간을 두고 치열하게 다투어지는 영역이다. 공사 계약을 맺을 때 지체상금의 기준과 면책 사유, 기간 계산 방법을 구체적으로 정해 두면 분쟁의 상당 부분을 미리 막을 수 있다. 공사 중에도 일정이 바뀔 때마다 서면으로 합의하는 습관이 결국 양쪽 모두를 보호한다. 지체상금 분쟁에서 이기는 쪽은 대개 기록을 더 꼼꼼히 남긴 쪽이다. 공사가 시작되는 날부터 일정과 변경 사항을 문서로 관리하자..

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