부동산변호사 무단 전대와 임대인의 해지 작성일 : 2026-10-08 조회수 : 2

임대한 상가에 가 보니 계약한 사람이 아닌 다른 사람이 장사를 하고 있거나, 세입자가 주택의 방 하나를 다른 사람에게 다시 세를 준 사실을 알게 되는 일이 있습니다. 부동산변호사 상담에서 무단 전대 사건은 임대인이 계약을 끝낼 수 있는지, 전차인을 내보낼 수 있는지, 반대로 세입자 입장에서 해지를 막을 수 있는지가 함께 문제 됩니다. 세입자는 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 목적물을 전대할 수 없습니다. 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 것이 법의 원칙입니다. 전대는 세입자가 자신의 임차권을 바탕으로 제삼자에게 다시 빌려주는 것이고, 양도는 임차권 자체를 넘기는 것입니다. 둘 다 임대인의 동의가 필요하며, 동의는 서면으로 받아 두는 것이 분쟁을 막습니다. 다만 모든 무단 전대가 해지 사유가 되는 것은 아닙니다. 판례는 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 제한된다고 봅니다. 세입자가 가족에게 쓰게 했거나 동업자를 들인 정도로 실질적인 사용 주체가 바뀌지 않은 경우, 건물의 일부만 잠시 빌려준 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 해지를 다투는 세입자는 이 사정을 보여야 합니다. 임대인이 해지를 선택한다면 해지의 의사를 세입자에게 분명히 전달해야 합니다. 내용을 증명할 수 있는 우편으로 무단 전대 사실과 해지의 뜻, 목적물 인도 요구를 적어 보내는 것이 보통입니다. 해지의 효력은 통지가 도달한 때 생기며, 그 뒤 세입자가 계속 점유하면 명도 청구와 함께 차임 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 전차인에 대해서는 별도의 관계가 생깁니다. 임대인의 동의 없는 전대는 임대인에게 효력이 없으므로, 임대인은 전차인에게 직접 건물의 인도를 구할 수 있습니다. 전차인은 자신이 세입자와 맺은 계약을 들어 임대인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해는 세입자와 전차인 사이에서 해결할 문제이고, 임대인이 책임지지 않습니다. 동의가 있었는지를 둘러싼 다툼도 잦습니다. 임대인이 전대 사실을 알고도 오랫동안 차임을 받으며 아무 말이 없었다면 묵시적으로 동의한 것으로 평가될 수 있습니다. 반대로 알게 된 즉시 이의를 제기했다면 동의가 없었다는 점이 분명해집니다. 임대인은 전대 사실을 안 시점과 그때 취한 조치를 기록으로 남겨야 하고, 세입자는 임대인이 알고 있었다는 정황을 모아야 합니다. 상가 임대차에서는 권리금 문제가 얽힙니다. 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려는 과정에서 임대인의 동의 없이 먼저 영업을 넘기는 일이 생깁니다. 이 경우 무단 전대나 양도가 되어 해지 사유가 되는 한편, 임대인이 정당한 이유 없이 새 세입자와의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 문제 될 수 있어 양쪽 모두 신중해야 합니다. 주택의 경우에는 전차인이 실제로 거주하고 있다는 점이 고려됩니다. 임대인의 동의를 받아 전대한 전차인은 일정한 보호를 받지만, 동의 없는 전차인은 그렇지 않습니다. 다만 거주자를 내보내는 절차는 명도 소송과 집행을 거쳐야 하고, 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 치우면 형사 문제가 생길 수 있습니다. 세입자 쪽에서 전대를 해야 할 사정이 있다면 사전에 동의를 구하는 것이 순서입니다. 전대 기간, 전차인의 신원, 용도를 적은 동의서를 받아 두면 뒤에 해지 다툼이 생기지 않습니다. 임대인이 동의를 거절하면 계약을 중도 해지하고 보증금을 돌려받는 방안을 협의하는 편이 무단으로 전대하는 것보다 안전합니다. 손해의 정산도 정리해야 합니다. 해지 뒤 세입자가 목적물을 넘길 때까지의 차임 상당액, 원상회복 비용, 전차인의 점유로 생긴 추가 손해가 보증금에서 공제되는 항목입니다. 세입자는 공제 내역을 요구할 수 있고, 과다하다고 보면 보증금 반환 청구에서 다툽니다. 부동산변호사 상담에서 무단 전대 사건은 배신적 행위에 해당하는지, 동의가 있었다고 볼 사정이 있는지, 전차인에 대한 인도 청구를 어떻게 할지를 축으로 정리하면 방향이 잡힙니다. 임대인과 세입자 어느 쪽이든 기록을 먼저 갖추는 쪽이 유리합니다. 계약서에 전대 금지 조항과 위반 시의 효과를 구체적으로 적어 두는 것이 가장 좋은 예방책입니다. 조항이 없더라도 법의 원칙은 같지만, 조항이 있으면 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다..

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