전세사기 의심될 때 임차인 대응 작성일 : 2026-10-08 조회수 : 3

계약 만기가 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않거나, 등기부를 떼어 보니 처음 보는 압류가 잔뜩 걸려 있다면 전세사기를 의심하지 않을 수 없다. 이런 상황에서 부동산변호사를 찾는 임차인들은 보증금을 지킬 수 있는지, 지금 당장 무엇을 해야 하는지부터 묻는다. 가장 먼저 할 일은 현재 상황을 정확히 파악하는 것이다. 등기부를 다시 발급받아 소유자가 바뀌었는지, 근저당이나 압류, 가압류가 새로 설정되었는지, 경매 개시 결정이 있는지를 확인한다. 등기부는 수시로 확인할 수 있으므로 변동을 계속 지켜봐야 한다. 임대인의 세금 체납 여부도 중요하다. 국세나 지방세 체납이 있으면 경매에서 임차인보다 먼저 배당받을 수 있어 보증금 회수에 큰 영향을 준다. 임대인의 동의가 없어도 임차인이 일정한 범위에서 체납 정보를 열람할 수 있는 제도가 마련되어 있다. 다음은 자신의 대항력과 우선변제권을 점검하는 일이다. 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤다면 대항력이, 여기에 확정일자까지 받았다면 우선변제권이 생긴다. 이사를 가거나 전입을 옮기면 이 권리를 잃을 수 있으므로 함부로 주소를 옮겨서는 안 된다. 계약 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다. 등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 꼭 기억해야 한다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증 기관에 보증금 반환을 청구할 수 있다. 보증 기관은 정해진 절차에 따라 임차인에게 보증금을 지급하고 임대인에게 구상한다. 청구에 필요한 서류와 기한을 미리 확인해 두어야 한다. 보증에 가입하지 않았다면 직접 보증금을 회수해야 한다. 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기해 판결을 받은 뒤 집에 대한 강제경매를 신청하는 것이 일반적인 경로다. 이미 다른 채권자가 경매를 진행 중이라면 배당 요구를 해야 한다. 배당 요구는 경매 법원이 정한 기한 안에 해야 한다. 기한을 넘기면 우선변제권이 있어도 배당을 받지 못할 수 있으므로, 경매 개시 사실을 알게 되면 즉시 법원에 배당 요구를 해야 한다. 경매에서 배당받을 금액이 보증금에 못 미칠 것으로 보인다면 직접 낙찰받는 방안도 검토할 수 있다. 보증금 채권으로 낙찰 대금을 상계할 수 있는 경우가 있어, 집을 소유하는 쪽이 손실을 줄이는 길이 되기도 한다. 전세사기 피해와 관련해 피해자를 지원하는 특별한 법률이 마련되어 있다. 일정한 요건을 갖추면 피해자로 결정받아 경매 유예, 우선매수권, 금융 지원, 공공 임대주택 입주 같은 지원을 받을 수 있다. 요건과 신청 절차는 관계 기관을 통해 확인해야 한다. 피해자 결정을 신청할 때는 임대차 계약서, 전입과 확정일자 자료, 보증금 지급 내역, 임대인과의 연락 기록 등을 갖추어야 한다. 여러 임차인이 같은 임대인에게 피해를 입었다면 함께 정보를 공유하는 것이 도움이 된다. 임대인이 처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 보증금을 받았다면 사기죄로 고소할 수 있다. 같은 임대인이 여러 채를 소유하며 비슷한 방식으로 계약했거나, 계약 당시 이미 깡통 상태였던 정황이 있다면 기망의 고의를 입증하는 자료가 된다. 형사 고소는 보증금을 직접 돌려받는 수단은 아니지만, 수사 과정에서 임대인의 재산 상태와 자금 흐름이 드러나고 합의의 계기가 되기도 한다. 민사 절차와 함께 진행하는 경우가 많다. 중개 과정에서 문제가 있었다면 중개업자의 책임도 따져 볼 수 있다. 선순위 권리나 임대인의 체납 상황을 제대로 설명하지 않았다면 손해배상을 청구할 여지가 있고, 중개업자가 가입한 공제를 통해 일부를 회수하는 방법도 있다. 임대인이 사망하거나 행방불명된 경우에도 절차는 진행할 수 있다. 상속인을 상대로 청구하거나 공시송달을 이용해 소송을 진행하게 되므로 시간이 더 걸릴 뿐 권리가 사라지는 것은 아니다. 감정적으로 임대인을 찾아가 압박하거나 집 안의 시설을 훼손하는 행동은 피해야 한다. 오히려 다른 분쟁을 만들 수 있고, 피해자로서의 지위를 설명하는 데 불리하게 작용할 수 있다. 계약 갱신을 앞두고 불안하다면 갱신 전에 등기부와 체납 상황을 다시 확인하고, 필요하면 보증 가입을 검토하는 것이 예방책이다. 이미 위험 신호가 보인다면 갱신보다 보증금 회수를 우선하는 판단도 필요하다. 새로 계약하려는 단계라면 예방이 최선이다. 매매 시세와 전세 보증금의 차이가 지나치게 작은 집, 임대인이 단기간에 많은 주택을 사들인 경우, 계약을 서두르도록 재촉하는 경우는 위험 신호로 보고 더 꼼꼼히 확인해야 한다. 위험 신호를 발견했다면 부동산변호사와 함께 대항력 유지, 임차권등기명령, 보증 청구, 배당 요구, 피해자 결정 신청, 형사 고소 가운데 무엇을 어떤 순서로 진행할지 정리해 보는 것도 방법이다. 절차마다 기한과 요건이 달라 순서가 중요하다. 전세사기 피해는 시간이 지날수록 회수할 수 있는 몫이 줄어드는 경우가 많다. 주소를 지키고, 기한을 놓치지 않으며, 지원 제도와 법적 절차를 함께 활용하는 차분한 대응이 보증금을 지키는 가장 현실적인 길이라는 점을 기억해 둘 필요가 있다. 불안할수록 순서를 지키는 것이 결국 가장 많은 몫을 지키는 방법이 된다..

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